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Grunderwerbsteuer-Rechner

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks?

Mit diesem Grunderwerbsteuerrechner können Sie die Höhe der Steuer ganz einfach berechnen.

zwei berechnungen parallel

Grunderwerbsteuerrechner

Bundesland:
Nordrhein-Westfalen
Kaufpreis:
Euro
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Grundlage für die Grunderwerbsteuer ist das Grund­erwerb­steuer­gesetz (GrEStG). Entscheidend für die Höhe der Steuer ist der Kauf­preis sowie das Bundes­land, in dem das Grundstück liegt.

Tragen Sie daher einfach Bundes­land und Kauf­preis Ihrer Immo­bilie bzw. Ihres Grund­stücks in unseren Grunderwerb­steuer­rechner ein und berechnen damit die zu zahlende Grunderwerbsteuer.

Bemessungs­grundlage für die Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf eines Grund­stücks an, egal ob dieses bebaut oder unbebaut ist. Die Bemessungs­grundlage für die Berech­nung der Steuer ist laut Gesetz der Wert der Gegenleistung (§ 8 GrEStG).

Die Gegenleistung ist in der Regel der Kauf­preis - ein­schließ­lich vom Käufer über­nommener sonstiger Leistungen und dem Ver­käufer vorbe­haltener Nutzungen (§ 9 GrEStG).

Bei einem bebauten Grund­stück entspricht die Gegen­leistung dem gesamten Kauf­preis, also dem Preis des Grund­stücks und der vom Käufer erwor­benen darauf befindlichen Gebäude.

Ganz konkret bedeutet dies: Kaufen Sie ein Haus mit Grund­stück wird die Steuer auf den Gesamt­preis (Kosten des Grundstücks + Kosten des Hauses) und nicht nur auf den Grundstückswert erhoben.

Das gleiche gilt für den Kauf einer Eigentums­wohnung. Hier ist der Kauf­preis der Wohnung inkl. des auf den zuge­hörigen Grund­stücks­anteil entfallende Preis für die Berechnung der Grunderwerbsteuer relevant.

Nicht zur Bemessungs­grund­lage für die Grund­erwerb­steuer gehören übri­gens soge­nannte beweg­liche Gegen­stände, die man jeder­zeit aus der Immo­bilie ent­fernen könnte. Hierzu zählen beispiels­weise eine Küche, eine Sauna oder auch eine Markise. Das gleiche gilt für beweg­liches Zubehör, wie z. B. Rasenmäher.

Damit diese Gegen­stände in der Praxis tat­sächlich nicht bei der Grund­erwerb­steuer berück­sich­tigt werden, müssen sie im nota­riellen Kauf­vertrag mit dem jewei­ligen Wert einzeln aufgelistet werden.

Hinzukommen können hingegen zu der oben genannten Bemessungs­grund­lage ggf. dem Verkäufer vorbe­haltene Nutzungen, wie z. B. Wohn- und Nieß­brauchs­rechte, sowie vom Käufer über­nommene sonstige Leistungen (alle Leistungen, die der Käufer nach den vertrag­lichen Verein­ba­rungen gewährt, um das Grund­stück zu erwerben).

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer erfolgte bis zum Jahr 2006 mit dem Prozent­satz und der Rundungs­regel aus § 11 GrEStG (Grund­erwerb­steuer-Gesetz).

Hiernach beträgt die Grund­erwerb­steuer 3,5 % der Bemessungs­grund­lage und wird bei der Berech­nung auf volle Euro abgerundet.

Grunderwerbsteuer  =  3,5 % · Kaufpreis

Der Steuersatz in Höhe von 3,5 % gilt aller­dings inzwischen nicht mehr für alle Bundes­länder. Denn seit der Föderalis­mus­reform im September 2006 können die Bundes­länder nach Art. 105 Abs. 2a Grundgesetz den Steuer­satz bei der Grunderwerbsteuer selbst bestimmen.

Von diesem Recht haben bisher alle Bundes­länder mit der Ausnahme von Bayern und Sachsen Gebrauch gemacht.

Während in Bayern und Sachsen die Grund­erwerb­steuer daher weiter­hin 3,5 % beträgt, muss beispiels­weise in Schleswig-Holstein oder auch Nord­rhein-West­falen sogar 6,5 % des Kauf­preises als Grund­erwerbsteuer gezahlt werden.

In unserer übersicht­lichen Tabelle der Grund­erwerb­steuer in den Bundes­ländern finden Sie alle aktuell in 2021 in Deutsch­land gültigen Steuersätze.

Ausnahmen zu dieser Besteuerung finden Sie in § 3  Grunderwerbsteuer-Gesetz. Dort ist unter anderem geregelt, dass bei einem Kauf­preis unter der Frei­grenze von 2.500 Euro keine Grund­erwerb­steuer fällig wird. Auch, falls der Erwerber des Grund­stücks der Ehe­gatte oder Lebens­partner des Verkäufers ist, muss keine Grunderwerb­steuer gezahlt werden.

Grunderwerbsteuer für Grundstücke mit Erbbaurecht

Beim Erbbaurecht wird ein Grundstück nicht gekauft. Der Nehmer des Erbbau­rechts darf dieses Grund­stück (im Sinne des § 1 Erbbaurechts­gesetz) nur über einen fest definierten Zeitraum nutzen.

Obwohl beim Erbbaurecht, umgangs­sprach­lich auch als Erb­pacht bezeich­net, das Grund­stück nicht verkauft wird, wird dennoch Grund­erwerb­steuer fällig. Erbbau­rechte sind nach § 2 Abs. 2 GrEStG Grund­stücken gleich­gestellt und unter­liegen somit der Grunderwerbsteuer.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt hier vom soge­nannten Erbbauzins ab, der monat­lich oder jähr­lich für die Nutzung des Grund­stücks gezahlt wird.

Aus dem Erbauzins lässt sich der Jahreswert berechnen, aus dem gemäß § 13 Bewertungs­gesetz die Bemessungs­grund­lage für die Grund­erwerb­steuer (also die Gegen­leistung) ermittelt werden kann.

Jahreswert  =  monatlicher Erbbauzins · 12

Die Gegenleistung ist die auf die verei­nbarte Lauf­zeit des Erbbau­rechts kapitali­sierte Erbbauzins­verpflich­tung. Diese wird als Viel­faches der Jahres­werts bestimmt. Der soge­nannte Verviel­fältiger hängt von der Lauf­zeit des Erbbau­rechts ab und kann der Tabelle in Anlage 9a (zu § 13 BewG) entnommen werden.

Gegenleistung  =  Jahreswert · Vervielfältiger

Die Grunderwerbsteuer kann hieraus mit dem Steuer­satz des jeweiligen Bundes­lands ganz einfach berechnet werden:

Grunderwerbsteuer  =  Steuersatz · Gegenleistung

Betrachten wir als Beispiel ein Grund­stück in Nieder­sachsen mit einer 50-jährigen Lauf­zeit des Erbbau­rechts­vertrages und einem monat­lichen Erbbau­zins von 400 Euro.

Grunderwerbsteuer  =  400 · 12 · 17,397 · 5,0 %  =  4.175 €

Die Grunderwerbsteuer beträgt in diesem Beispiel 4.175 €. Berechnet wurde diese mit dem Verviel­fältiger aus der oben genannten Tabelle in Höhe von 17,397 und dem in Nieder­sachsen gültigen Steuer­satz für Grund­erwerb­steuer von 5,0 %.

Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?

Beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks, wird der Kauf zunächst notariell beurkundet.

Sobald dies erfolgt ist, schickt der Notar den Kauf­vertrag an das Finanz­amt. Das Finanzamt erstellt dann auf Grund­lage der Vertrags­unter­lagen den Grund­erwerb­steuer­bescheid.

Nach § 15 GrEStG wird die zu zahlende Steuer einen Monat nach der Bekannt­gabe des Steuer­bescheids fällig. Hierbei hat das Finanz­amt auch die Möglich­keit eine längere Zahlungs­frist festzulegen.

Hat der Käufer die Grund­erwerb­steuer bezahlt, erteilt das Finanzamt schrift­lich eine Unbedenk­lich­keits­beschei­nigung (siehe auch § 22 GrEStG). Diese Beschei­nigung ist eine Voraus­setzung, damit der Erwerber des Grund­stücks in das Grund­buch einge­tragen werden kann.

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