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Grunderwerbsteuer-Rechner

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks?

Mit diesem Grunderwerbsteuerrechner können Sie die Höhe der Steuer ganz einfach berechnen.

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Grunderwerbsteuerrechner

Bundesland:
Nordrhein-Westfalen
Kaufpreis:
Euro
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Grundlage für die Grunderwerbsteuer ist das Grund­erwerb­steuer­gesetz (GrEStG). Entscheidend für die Höhe der Steuer ist der Kauf­preis sowie das Bundes­land, in dem das Grundstück liegt.

Tragen Sie daher einfach Bundes­land und Kauf­preis Ihrer Immo­bilie bzw. Ihres Grund­stücks in unseren Grunderwerb­steuer­rechner ein und berechnen damit die zu zahlende Grunderwerbsteuer.

Bemessungs­grundlage für die Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf eines Grund­stücks an, egal ob dieses bebaut oder unbebaut ist. Die Bemessungs­grundlage für die Berech­nung der Steuer ist laut Gesetz der Wert der Gegenleistung (§ 8 GrEStG).

Die Gegenleistung ist in der Regel der Kauf­preis - ein­schließ­lich vom Käufer über­nommener sonstiger Leistungen und dem Ver­käufer vorbe­haltener Nutzungen (§ 9 GrEStG).

Bei einem bebauten Grund­stück entspricht die Gegen­leistung dem gesamten Kauf­preis, also dem Preis des Grund­stücks und der vom Käufer erwor­benen darauf befindlichen Gebäude.

Ganz konkret bedeutet dies: Kaufen Sie ein Haus mit Grund­stück wird die Steuer auf den Gesamt­preis (Kosten des Grundstücks + Kosten des Hauses) und nicht nur auf den Grundstückswert erhoben.

Das gleiche gilt für den Kauf einer Eigentums­wohnung. Hier ist der Kauf­preis der Wohnung inkl. des auf den zuge­hörigen Grund­stücks­anteil entfallende Preis für die Berechnung der Grunderwerbsteuer relevant.

Nicht zur Bemessungs­grund­lage für die Grund­erwerb­steuer gehören übri­gens soge­nannte beweg­liche Gegen­stände, die man jeder­zeit aus der Immo­bilie ent­fernen könnte. Hierzu zählen beispiels­weise eine Küche, eine Sauna oder auch eine Markise. Das gleiche gilt für beweg­liches Zubehör, wie z. B. Rasenmäher.

Damit diese Gegen­stände in der Praxis tat­sächlich nicht bei der Grund­erwerb­steuer berück­sich­tigt werden, müssen sie im nota­riellen Kauf­vertrag mit dem jewei­ligen Wert einzeln aufgelistet werden.

Hinzukommen können hingegen zu der oben genannten Bemessungs­grund­lage ggf. dem Verkäufer vorbe­haltene Nutzungen, wie z. B. Wohn- und Nieß­brauchs­rechte, sowie vom Käufer über­nommene sonstige Leistungen (alle Leistungen, die der Käufer nach den vertrag­lichen Verein­ba­rungen gewährt, um das Grund­stück zu erwerben).

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer erfolgte bis zum Jahr 2006 mit dem Prozent­satz und der Rundungs­regel aus § 11 GrEStG (Grund­erwerb­steuer-Gesetz).

Hiernach beträgt die Grund­erwerb­steuer 3,5 % der Bemessungs­grund­lage und wird bei der Berech­nung auf volle Euro abgerundet.

Grunderwerbsteuer  =  3,5 % · Kaufpreis

Der Steuersatz in Höhe von 3,5 % gilt aller­dings inzwischen nicht mehr für alle Bundes­länder. Denn seit der Föderalis­mus­reform im September 2006 können die Bundes­länder nach Art. 105 Abs. 2a Grundgesetz den Steuer­satz bei der Grunderwerbsteuer selbst bestimmen.

Von diesem Recht haben bisher alle Bundes­länder mit der Ausnahme von Bayern und Sachsen Gebrauch gemacht.

Während in Bayern und Sachsen die Grund­erwerb­steuer daher weiter­hin 3,5 % beträgt, muss beispiels­weise in Schleswig-Holstein oder auch Nord­rhein-West­falen sogar 6,5 % des Kauf­preises als Grund­erwerbsteuer gezahlt werden.

In unserer übersicht­lichen Tabelle der Grund­erwerb­steuer in den Bundes­ländern finden Sie alle aktuell in 2022 in Deutsch­land gültigen Steuersätze.

Ausnahmen zu dieser Besteuerung finden Sie in § 3  Grunderwerbsteuer-Gesetz. Dort ist unter anderem geregelt, dass bei einem Kauf­preis unter der Frei­grenze von 2.500 Euro keine Grund­erwerb­steuer fällig wird. Auch, falls der Erwerber des Grund­stücks der Ehe­gatte oder Lebens­partner des Verkäufers ist, muss keine Grunderwerb­steuer gezahlt werden.

Grunderwerbsteuer für Grundstücke mit Erbbaurecht

Beim Erbbaurecht wird ein Grundstück nicht gekauft. Der Nehmer des Erbbau­rechts darf dieses Grund­stück (im Sinne des § 1 Erbbaurechts­gesetz) nur über einen fest definierten Zeitraum nutzen.

Obwohl beim Erbbaurecht, umgangs­sprach­lich auch als Erb­pacht bezeich­net, das Grund­stück nicht verkauft wird, wird dennoch Grund­erwerb­steuer fällig. Erbbau­rechte sind nach § 2 Abs. 2 GrEStG Grund­stücken gleich­gestellt und unter­liegen somit der Grunderwerbsteuer.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt hier vom soge­nannten Erbbauzins ab, der monat­lich oder jähr­lich für die Nutzung des Grund­stücks gezahlt wird.

Aus dem Erbauzins lässt sich der Jahreswert berechnen, aus dem gemäß § 13 Bewertungs­gesetz die Bemessungs­grund­lage für die Grund­erwerb­steuer (also die Gegen­leistung) ermittelt werden kann.

Jahreswert  =  monatlicher Erbbauzins · 12

Die Gegenleistung ist die auf die verei­nbarte Lauf­zeit des Erbbau­rechts kapitali­sierte Erbbauzins­verpflich­tung. Diese wird als Viel­faches der Jahres­werts bestimmt. Der soge­nannte Verviel­fältiger hängt von der Lauf­zeit des Erbbau­rechts ab und kann der Tabelle in Anlage 9a (zu § 13 BewG) entnommen werden.

Gegenleistung  =  Jahreswert · Vervielfältiger

Die Grunderwerbsteuer kann hieraus mit dem Steuer­satz des jeweiligen Bundes­lands ganz einfach berechnet werden:

Grunderwerbsteuer  =  Steuersatz · Gegenleistung

Betrachten wir als Beispiel ein Grund­stück in Nieder­sachsen mit einer 50-jährigen Lauf­zeit des Erbbau­rechts­vertrages und einem monat­lichen Erbbau­zins von 400 Euro.

Grunderwerbsteuer  =  400 · 12 · 17,397 · 5,0 %  =  4.175 €

Die Grunderwerbsteuer beträgt in diesem Beispiel 4.175 €. Berechnet wurde diese mit dem Verviel­fältiger aus der oben genannten Tabelle in Höhe von 17,397 und dem in Nieder­sachsen gültigen Steuer­satz für Grund­erwerb­steuer von 5,0 %.

Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?

Beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks, wird der Kauf zunächst notariell beurkundet.

Sobald dies erfolgt ist, schickt der Notar den Kauf­vertrag an das Finanz­amt. Das Finanzamt erstellt dann auf Grund­lage der Vertrags­unter­lagen den Grund­erwerb­steuer­bescheid.

Nach § 15 GrEStG wird die zu zahlende Steuer einen Monat nach der Bekannt­gabe des Steuer­bescheids fällig. Hierbei hat das Finanz­amt auch die Möglich­keit eine längere Zahlungs­frist festzulegen.

Hat der Käufer die Grund­erwerb­steuer bezahlt, erteilt das Finanzamt schrift­lich eine Unbedenk­lich­keits­beschei­nigung (siehe auch § 22 GrEStG). Diese Beschei­nigung ist eine Voraus­setzung, damit der Erwerber des Grund­stücks in das Grund­buch einge­tragen werden kann.

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